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不動産担保の競売はどのような流れで行われるか?

多額の融資を受けるときは、不動産を担保として提供するのが一般的です。

そして万が一お金が返せなくなったら、担保となっている不動産を売って、借りたお金の返済に充てなければいけません。

担保となった不動産を売る手続きは、なかなか煩雑です。

ここでは住宅ローンの滞納を例にあげて、不動産が競売される流れについて説明します。

まず住宅ローンの滞納が始まると、ローンを組んでいる金融機関から郵便や電話で支払いの催促が行われます。

それでもローンが支払われず、約3カ月の滞納が続くと、金融機関は支払遅延の事故が起こったとみなし、個人信用情報センターに事故情報を報告します。つまりブラックリストに載るのです。

そして住宅ローンの滞納によって期限の利益が喪失され、ローンによる支払いが不可能になります。

次に、金融機関が住宅ローンの契約時に指定した保証会社が、支払われなかった住宅ローンを肩代わりします。

これを代位弁済と呼びますが、この時点で債権者がローン会社から保証会社に移ります。

それ以降は保証会社が、代位弁済したお金を一括返済するよう債務者に請求することになるのです。

保証会社から一括返済を求められた債務者は、そのお金を一括返済するか、競売にかけられる前に任意売却で不動産を売って、そのお金で借金の返済ができなければ競売にかけられます。

競売にかけられると、裁判所から担保不動産の競売の開始が決定したことを知らせる通知が届きます。

この時点でローンの残額を一括返済できればまだ間に合いますが、それが無理なら、競売の手続きが進んでいきます。

競売開始の通知を受け取ってから2カ月くらいたつと、裁判所から執行官がやって来ます。

物件を調査するのが目的で、訪問調査によって競売3点セットと呼ばれる物件明細書・現況調査報告書・評価書が作成されます。

競売物件の入札を行う不動産投資家や不動産会社などは、この競売3点セットによって物件がどのようなものなのかを判断しなければいけません。

なぜなら入札者による建物の内部調査は許されておらず、実際に自分の目で確かめられるのは建物の外観や周辺環境だけなので、競売3点セットの情報に頼らざるを得ないのです。

この後に期間入札が行われますが、競売物件の購入を希望する人は、基準価格の20%を保証金として裁判所に収め、購入が決定したら残りの金額を支払います。

物件が落札できなかった場合は、保証金は全額返ってきます。

このほか入札書、住民票も裁判所に提出しなければいけません。

落札が完了したら、売却代金は債権者に配当されます。

競売の場合、市場価格よりかなり低い金額で叩き売られるので、残債が残ってしまう場合も多々あります。

競売開始決定書が届いたけど・・・・・

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競売より前に任意売却の検討を

任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債務者と債権者が話し合い、債務者の同意を得て、不動産を売却することです。

売却後に債務が残った場合は、債権者と返済計画を調整し、残債を分割で返済していくことができます。

月々の返済額は、無理なく返済できる範囲に設定してもらえます。

競売にかけられる前に任意売却をするメリットは、競売よりも高く売ることができる、競売のようにインターネットや新聞で広告されることがないため、返済ができなくなって家を売るという事実を世間に知られない、交渉次第で最高30万円の引越し費用を債権者から融通してもらうことができるという点です。

さらに、競売は裁判所による強制的な執行で、落札されてしまったら直ちに立ち退かなければなりませんが、任意売却なら売却する時期や価格等に債務者の希望が反映されます。

ですから、引っ越しの準備も余裕をもって進めることができます。また、投資家や親族に住宅を買取ってもらい家賃を支払うことにすれば、引っ越しせずにそのまま住むこともできます。(これをリースバックと言います。)

一方、任意売却の際に注意したいことは、住宅ローンを組んだ時に連帯保証人がいる場合は、連帯保証人からの同意がないと売却ができないという点です。

残債と市場価格の差が多き過ぎる場合、金融機関が任意売却に同意しないこともあります。

そのような場合は、全任協などの支援協会に相談することもできます。

買い替えローンも検討を

「担保割れ」という言葉を聞いたことありますでしょうか?

担保割れとはオーバーローンとも呼ばれるもので、住宅ローンの残債が不動産の担保評価額を上回っている状態のことです。

この状態で住宅を売却した場合には、残債の金額よりも安い価格で売ることになるので、ローンが残ってしまいます。

買い替えする場合には、通常、現在の住宅ローンを全額返済してから新たに住宅ローンを組みます。買い替えの際には、税金などの諸費用や仲介手数料などの経費もかかるので、担保割れした状態で買い替えをするのは非常に難しいです。

そこで、金融機関では、そのような消費者をターゲットにして「買い換えローン」という金融商品を販売しています。

「買い換えローン」は、現在の住宅ローンの残債を完済するのに必要な資金と、新たに購入する住宅のための資金を両方融資するというものです。

「買い替えローン」は、三井住友銀行やみずほ銀行などでも販売しています。

三井住友銀行の場合、申し込み条件の中に、前年度税込年収が200万円以上であること、現在の住宅ローンを組んでから2年以上経っていること、1年以内に返済の遅延がないことなどが含まれています。融資額は100万円以上1億円以内です。

みずほ銀行の「買い替えローン」の申し込み条件には、安定した収入がある、売却する自宅のローンに延滞等がないという点が含まれています。融資額は50万円以上1億円以内です。

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