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不動産担保の競売はどのような流れで行われるか?

融資を受けるときは、不動産を担保として提供するのが一般的です。

そして万が一お金が返せなくなったら、担保となっている不動産を売って、借りたお金の返済に充てなければいけません。

担保となった不動産を売る手続きは、なかなか煩雑です。

ここでは住宅ローンの滞納を例にあげて、不動産が競売される流れについて説明します。

まず住宅ローンの滞納が始まると、ローンを組んでいる金融機関から郵便や電話で支払いの催促が行われます。

それでもローンが支払われず、約3カ月の滞納が続くと、金融機関は支払遅延の事故が起こったとみなし、個人信用情報センターに事故情報を報告します。つまりブラックリストにのるのです。

そして住宅ローンの滞納によって期限の利益が喪失され、ローンによる支払いが不可能になります。

次に、金融機関が住宅ローンの契約時に指定した保証会社が、支払われなかった住宅ローンを肩代わりします。

これを代位弁済と呼びますが、この時点で債権者がローン会社から保証会社に移ります。

それ以降は保証会社が、代位弁済したお金を一括返済するよう債務者に請求することになるのです。

保証会社から一括返済を求められた債務者は、そのお金を一括返済するか、競売にかけられる前に任意売却で不動産を売って、そのお金で借金の返済ができなければ競売にかけられます。

競売にかけられると、裁判所から担保不動産の競売の開始が決定したことを知らせる通知が届きます。

この時点でローンの残額を一括返済できればまだ間に合いますが、それが無理なら、競売の手続きが進んでいきます。

競売開始の通知を受け取ってから2カ月くらいたつと、裁判所から執行官がやって来ます。

物件を調査するのが目的で、訪問調査によって競売3点セットと呼ばれる物件明細書・現況調査報告書・評価書が作成されます。

競売物件の入札を行う不動産投資家や不動産会社などは、この競売3点セットによって物件がどのようなものなのかを判断しなければいけません。

なぜなら入札者による建物の内部調査は許されておらず、実際に自分の目で確かめられるのは建物の外観や周辺環境だけなので、競売3点セットの情報に頼らざるを得ないのです。

この後に期間入札が行われますが、競売物件の購入を希望する人は、基準価格の20%を保証金として裁判所に収め、購入が決定したら残りの金額を支払います。

物件が落札できなかった場合は、保証金は全額返ってきます。

このほか入札書、住民票も裁判所に提出しなければいけません。

落札が完了したら、売却代金は債権者に配当されます。

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