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不動産担保の評価はどのようにされる?

金融機関から融資を受ける際に、担保となる不動産があれば融資額が大きくなります。

不動産には土地と建物があり、よほど設備が整っていれば別ですが、建物の評価は年数がたつほど低くなるため、主に担保の対象になるのは土地です。しかし資産性のある土地でないと担保になりません。

貸したお金が返ってこない場合、土地を売って借金の返済に充てるのですから、山奥などの誰も買わない土地では意味がないからです。

また、土地の評価額によって、融資金額は大きく左右されます。

土地の評価方法は金融機関ごとに異なるので一概にはいえませんが、土地の評価額に金融機関独自の掛け目という調整率をかけた金額で評価するのが一般的です。

土地は都市開発や今後の都市計画、経済活動などで評価額が目まぐるしく変わります。

このため金融機関では時価よりも安めに評価額を設定するための掛け目を設けています。

掛け目も金融機関ごとの基準ありますが、70%前後が目安です。

つまり土地の評価額に70%を掛けた金額が、不動産担保の評価額となるわけです。

例えば評価額が1,000万円の土地を担保にした場合、担保の価値としては約700万円とみなされます。

土地の評価額は国や都道府県が公表する公示地価や基準地価格、路線価などを参考に算出します。

土地は一般に一物四価などと呼ばれ、1つの土地に4つの価格があると言われます。一物四価の四価は公示地価、公示価格、路線価、固定資産税評価額です。

土地の評価額の基準でもっともよく利用されるのが、国土交通省が毎年公表する「公示地価」です。

公示地価には記載されていない土地も多く存在するため、都道府県がこれを補佐して基準地価格を公表しています。

これらの価格は、土地の売買基準となる公的な数値です。また国税庁が相続税などの基準となるものとして公表している、路線価も参考にします。

路線価とは相続税や贈与税などの課税基準にするために国税庁が毎年7月に公表しているもので、市街地の道路に面する土地の1平方メートル当たりたりの評価額のことです。

公示地価や基準地価格は、限定された地点の価格しか公表されませんが、路線価は、都市部の道に面した土地が網羅されているます。

路線価は、売買ではなく税金の基準価格のため、公示価格の8割程度の金額となっています。

このほか固定資産税評価額のための価格もありますが、3年に1度しか公表されないので、リアルタイムの評価の参考にはなりません。

いずれにしても担保の評価額は、土地の売買価格よりもかなり安くなると覚悟しておきましょう。

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