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不動産担保融資とは?

このページは約23分で読めます。

【目次(もくじ)】

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1.不動産担保融資とは?

不動産担保融資とは不動産を担保にお金を借りることで、メジャーな資金調達方法の一つです。

不動産担保融資は無担保融資と比較することでそのメリットが分かりますが、不動産担保融資は担保として不動産を活用するため、無担保融資と比較すると、より高額な融資が受けられるようになります。

不動産担保融資なら数億円の融資も可能になるため、企業の設備投資資金の確保や経営資金の確保に向いています。

担保となる不動産があれば利用できるので、企業が所有している土地や建物を有効活用できます。

不動産担保融資は債権者側にとってもメリットがあります。

担保となる不動産は売却することですぐに資金化できるため、無担保融資のような貸し倒れリスクが低くなります。

そのため低金利で融資することが可能になります。これは債務者の企業にとっても、債権者の金融機関にとっても有利な融資方法だと言えるでしょう。

不動産担保融資は無担保融資のように連帯保証人を立てる必要がありません。

連帯保証人を探すのも簡単ではありませんから、より迅速かつ高額な資金調達ができるという点で他のローン商品よりも利便性が高くなっています。

ただし不動産に抵当権を設定する必要があるため、他の融資に影響が出る可能性があることも覚えておきましょう。

不動産担保融資のデメリット

不動産担保ローンのいちばんのデメリットといえば、債務の不履行の場合の強制競売です。

債務の履行が滞るようなことがあると、債務者は担保である不動産を売却してでも返済に努めなければなりません。

事業に必要な不動産だからと売却を拒否しても、何らかの方法で返済できなければ、最終的には強制競売にかけられることになります。

強制競売となると高値が付くことはほぼないので、その前に自分で売却する方がよいのですが、事業に関係する不動産だとなかなか自由になりません。

そのため、担保とする不動産をどれにするかは慎重に考えなくてはならないのです。

また、たとえ債務の履行が順調であっても、不動産自体の価値が下がるというリスクもあります。

土地でも建物でも価値が一定なものはないので、融資を申し込んだ時点から不動産の価値が著しく下がるという可能性も考えなければなりません。

その場合は、追加の担保を要求されることもあります。

さらに、融資額に応じて手数料がかかるのも不動産担保ローンのデメリットに挙げられます。

手数料は融資額の約1~3%ですのでそれほど高くはないのですが、融資額が1億円にもなると1%の手数料でも100万円です。

また、司法書士への手数料や登記費用も必要ですので、ある程度の負担は覚悟しなければなりません。

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3.不動産担保ローンで評価されやすい物件のポイントとは?

不動産担保ローンの融資額は、担保とする不動産の価値によって変わります。

無担保ローンより高額な融資額が受けられやすいといっても、融資をする金融機関が担保である不動産を高く評価してくれることが前提条件です。

建物と土地では、金融機関が高く評価するのは土地の方です。

建物は時間とともに老朽化するため価値も下がっていきます。土地であれば、たとえ建物が倒壊してもそれ自体に価値の変化はありません。

しかし、環境や景気の変化によって土地の価値も変動することは念頭に入れておきましょう。

マンションの場合、土地は区分所有となりますので、建物自体の築年数や構造が重視されます。

ただし、金融機関がその不動産をどう評価するにせよ、担保価値は評価価格の6~8割程度です。

一戸建ての家屋を担保にするのであれば、金融機関の評価を探るのに近隣の土地の取引価格が目安になります。

土地の取引価格は、国土交通省発表の公示価格、各都道府県発表の基準価格、国税庁が調査する相続税路線価などで調べられます。

ただし、それぞれの調査の目的に適った評価額となっているので、同じ土地でもこれらがすべて同じ評価をしているわけではありません。

一応、道路に面する宅地の面積当たりの価格を示す路線価は変化を受けにくいため目安にしやすいですが、金融機関ごとにも評価基準が違うため、これらの評価額は参考程度にしましょう。

4.そもそも、不動産担保の評価はどのようにされるのか?

金融機関から融資を受ける際に、担保となる不動産があれば融資額が大きくなります。

不動産には土地と建物があり、よほど設備が整っていれば別ですが、建物の評価は年数がたつほど低くなるため、主に担保の対象になるのは土地です。しかし資産性のある土地でないと担保になりません。

貸したお金が返ってこない場合、土地を売って借金の返済に充てるのですから、山奥などの誰も買わない土地では意味がないからです。

また、土地の評価額によって、融資金額は大きく左右されます。

土地の評価方法は金融機関ごとに異なるので一概にはいえませんが、土地の評価額に金融機関独自の掛け目という調整率をかけた金額で評価するのが一般的です。

土地は都市開発や今後の都市計画、経済活動などで評価額が目まぐるしく変わります。

このため金融機関では時価よりも安めに評価額を設定するための掛け目を設けています。

掛け目も金融機関ごとの基準ありますが、70%前後が目安です。

つまり土地の評価額に70%を掛けた金額が、不動産担保の評価額となるわけです。

例えば評価額が1,000万円の土地を担保にした場合、担保の価値としては約700万円とみなされます。

土地の評価額は国や都道府県が公表する公示地価や基準地価格、路線価などを参考に算出します。

土地は一般に一物四価などと呼ばれ、1つの土地に4つの価格があると言われます。一物四価の四価は公示地価、公示価格、路線価、固定資産税評価額です。

土地の評価額の基準でもっともよく利用されるのが、国土交通省が毎年公表する「公示地価」です。

公示地価には記載されていない土地も多く存在するため、都道府県がこれを補佐して基準地価格を公表しています。

これらの価格は、土地の売買基準となる公的な数値です。また国税庁が相続税などの基準となるものとして公表している、路線価も参考にします。

路線価とは相続税や贈与税などの課税基準にするために国税庁が毎年7月に公表しているもので、市街地の道路に面する土地の1平方メートル当たりたりの評価額のことです。

公示地価や基準地価格は、限定された地点の価格しか公表されませんが、路線価は、都市部の道に面した土地が網羅されているます。

路線価は、売買ではなく税金の基準価格のため、公示価格の8割程度の金額となっています。

このほか固定資産税評価額のための価格もありますが、3年に1度しか公表されないので、リアルタイムの評価の参考にはなりません。

いずれにしても担保の評価額は、土地の売買価格よりもかなり安くなると覚悟しておきましょう。

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5.有利な不動産担保ローンの条件、チェックポイントとは?

高額な融資を比較的受けられやすい不動産担保ローンですが、金融機関によって融資条件は異なります。少しでも有利な条件で融資を受けられるように、以下のチェックポイントに注意してください。

まず、一つ目のチェックポイントは金利です。

無担保ローンより低金利なのが不動産担保ローンの特徴ですが、各社で金利には差があります。融資額が大きくなるほど少しの金利差が返済額に大きな差を生むため、納得いく金利のローンを選びましょう。

また、固定金利なのか変動金利なのかにも注目してください。契約時には金利が低くても、変動金利では景気などの影響でのちのち固定金利より高い金利になることもあります。

審査にかかる日数も大きなポイントです。

急ぎの資金調達にも役立つのが不動産担保ローンですが、担保となる不動産を評価してからになるので、即日で審査が完了するところはほぼありません。

銀行なら1カ月以上かかることもあります。ノンバンク系なら1週間程度で審査が完了するところもありますが、その代わり銀行より金利が高い傾向があります。

もちろん融資の限度額も忘れてはなりません。

同じ不動産でも金融業者によって評価額は異なります。せっかく融資を受けられても必要な金額に満たないようでは意味がないですから、複数の金融業者の融資額を比較して選びましょう。

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6.不動産担保ローンで複数の借り入れを1本にまとめると何が良いのか?

カードローンなど高金利の無担保ローンが複数ある場合、不動産担保ローンに借入をまとめるのは賢い方法です。借入を一本化すると、返済がしやすくなるというメリットが生まれます。

通常、不動産担保ローンは無担保ローンより融資期間が長いです。

融資額な高額なため返済期間も長くなるのですが、このため、月々の返済総額がローンごとに別々に返済するよりも低くなる可能性があります。

実際、無担保ローンより金利の設定が低いということもあって、不動産担保ローンに無担保ローンの借入をまとめると、金利の差額で返済総額を少なくできるのです。

借入総額が1000万円以上、残存返済年数が10年以上あるなら、不動産担保ローンの金利が無担保ローンより1%以上低ければ、この恩恵を十分に享受できます。

また、複数の借入をまとめて不動産担保ローンに一本化するということは、これまでローンごとに設定されていた返済日が、不動産担保ローンの返済日に統一されるということでもあります。

ローンごとの返済額を別々の返済日までに毎月用意するという手間が省けるわけです。

1カ月のうちローンの返済日は1日だけになるわけですから、借入が多い人ほどまとめて一本化することのメリットは大きいでしょう。

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7.【事業資金可】不動産担保融資を扱う業者は?

ビジネスパートナー

株式会社ビジネスパートナーの提供する不動産担保ローンは、ノンバンクなのに銀行系並みの低金利で借りることも可能な、法人・個人事業主向けの事業資金のためのローンです。(事業性融資のため、総量規制の対象外です。)

抵当順位問わず融資実績があり、土地、建物のみへの融資も可能です。

長期借入がOKですので、返済期間を長くとって毎月の返済負担を軽くすることもできるでしょう。

資金使途は設備資金はもちろん、納税資金としての借入もできます。事務手数料は無料で全国のセブン銀行ATMで24時間借入・返済OKです。

「最短即日審査・融資まで最短5日」がポイントですが、あくまでも「最短」の場合です。

通常不動産担保ローンは審査にも手続きにも時間がかかりますので、最短を想定せずにゆとりをもって申し込み手続きを行いましょう。

  • 利息2.50%〜15.0%
  • 借入限度額100万円〜10億円
  • 事務手数料0円
  • 全国のセブン銀行ATMで24時間借入・返済OK
  • 最短即日審査・融資まで最短5日

ビジネスパートナーの不動産担保ローンは、金利が2.50%~15.0%と幅が大きいところが特徴です。

2.5%で借りられるなら銀行系の不動産担保ローンレベルの低金利ですが、実際は、収益の高い業況の堅調な企業で、担保にする不動産評価価格が融資額より高い場合でないと、そこまでの低金利は適用されないようです。

銀行の不動産担保ローンを断られるような企業では、上限の15%近くが適用されると考えた方がよいでしょう。

また、融資の限度額は10億円と高額ですが、高額融資を受けられるのは、担保となる不動産がそれ以上の価値を持っている場合のみです。

つまり、10億円の融資が受けられるのは、10億円以上の評価額の不動産を担保にできる場合のみと考えてください。

このように見るとあまりメリットがないように思えますが、事業資金なら自由に使えるのが、ビジネスパートナーの不動産担保ローンの魅力です。

設備資金でも運転資金でも、事務手数料なしで借りられるのは大きなメリットでしょう。

ビジネスパートナーは仮審査も無料ですので、まずは仮審査を依頼しても良いでしょう。

こちらから仮審査依頼が可能です。

  • 抵当順位問わず融資実績あり
  • 未相続不動産相談可能
  • 土地、建物のみへの融資実績あり
  • 長期借入OK
  • 設備資金/税金のお支払いもOK

セゾンファンデックス

クレディセゾンの子会社であるセゾンファンデックスの不動産担保ローンは、銀行の不動産担保ローンと違って柔軟な融資が可能で、審査も最短3日という超短期なところが魅力として挙げられます。

セゾンファンデックスの不動産担保ローンは、個人向けと法人・個人事業主向けに分かれているのが特徴です。

個人向けではさらに、使途自由のフリーコース、不動産に投資したい人のためのアパートローン(投資物件購入コース)、リフォーム資金のためのリフォーム・増改築コース、マイホームの購入資金に利用できる住宅ローン(不動産購入コース)の4種類に分かれています。

融資額は、個人向け法人向けいずれも100万円から1億円までで、金利は個人向けが3.6~9.9%、法人向けが2.6~9.9%となっています。

事業者向けの不動産担保ローンは、担保条件や融資条件のハードルが低いのが大きな特徴です。

赤字決算でも融資が受けられるので、創業間もない人や銀行の不動産担保ローンで断られた人でも借りられる可能性があります。

また、担保は法人代表の親族名義の不動産も設定でき、抵当の順位も問われません。

事務手数料や調査料がやや高めというデメリットはありますが、最長25年の返済期間で銀行並みの低金利ですから、ビジネスの利用にはかなり使い勝手の良いローンでしょう。

ビジネクスト

ビジネクストとは、消費者金融の最大手であるアイフルの完全子会社で、法人・個人事業主向けの資金調達に特化した貸金業者です。

中小企業の事業主に特に人気のある業者で、無担保・有担保どちらのローンにも力を入れています。

そんななかで特に人気があるのが「ビジネクスト不動産担保ローン」です。

ビジネクスト不動産担保ローンは、起業資金、運転資金、仕入れ資金、つなぎ資金、設備資金、納税資金、社員の給与支払いの資金など、事業性のある資金調達に幅広く活用できます。

融資額は最高1億円で、返済期間は30年です。担保となる物件の名義と抵当順位が不問なのも大きな特徴として挙げられます。

金利は固定金利型で、下限金利が5.00%、上限金利が15.00%とやや高めです。

最長30年の長期の借入期間はありますが、上限に近い金利で借りると利息支払いの負担はかなり大きくなります。

また、事務手数料や調査料は無料ですが、早期返済には元金の2.0%の違約金が発生することにも注意が必要です。

金利の低い不動産担保ローンを探している人にはそれほどおすすめできるものではありません。

しかし、審査がスピーディーで比較的通りやすいので、銀行で断られた人や早急に資金が必要な人にはメリットがあるでしょう。

アサックス

アサックスは、1969年に設立されて以降、不動産担保ローンを専門に事業展開している会社です。

2008年には東証一部上場を果たすなど、首都圏を中心に信頼性の高い会社として事業者から評価されています。

そんなアサックスの不動産担保ローンは、融資の限度額が最大10億円と非常に高額なところが大きな特徴として挙げられます。

融資額の決定は担保となる不動産の評価額によるものの、工場を所有するような大規模の不動産がある法人なら、通常の不動産担保ローンよりも高額融資が期待できるでしょう。

また、赤字決算や債務超過でも、不動産と事業の計画性が評価できるなら融資が可能という柔軟さがあるところも魅力です。

アサックスでは、利用目的に応じて審査も柔軟に行われており、年間1000件以上の融資実績があります。

資金の使途は、事業資金、他社からの借り換え、複数の借入の一本化、開業資金、納税資金など自由で、担保に指定できる物件も底地物件や築古マンションなどまで可能で、独立系ノンバンクであることの強みを活かした柔軟性が売りです。

返済方法は元利均等返済方式のほかに元金一括返済も選択できて、融資額の1割までは償還手数料が無料なので繰り上げ返済もやりやすく、返済中の追加融資も可能など、返済面でも専門性を発揮した柔軟さを実現しています。

三井住友トラスト・ローン&ファイナンス

三井住友トラスト・ローン&ファイナンスは、三井住友信託銀行が100%出資する不動産総合金融業者です。

住宅ローンと不動産担保ローンを主軸に幅広いラインナップの商品をそろえています。

特に不動産担保ローンでは、個人向け・法人向けなどの豊富な自社商品に加え、住信SBIネット銀行提携の不動産担保ローンが利用できるのも特徴です。

三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの不動産担保ローンのラインナップは豊富ですが、法人・個人事業主向けに絞ると、メインの「不動産活用ローン(ビジネスコース)」のほかにも、

売り急ぐ必要のない人向けの「不動産活用ローン(遊休資産コース」)
カードローンの「不動産担保型L&Fカードローン」
売却中の不動産を担保にあらゆる用途に活用できる「不動産売却つなぎローン」
短期の運転資金や不動産購入に活用できる「短期事業ローン」
宅地業者向けの「不動産事業ローン」「戸建事業ローン」「宅地開発ローン」

と、さまざまな目的に活用できるローンがそろっています。

「不動産活用ローン(ビジネスコース)」を一例に挙げると、融資額は300万円~10億円、金利は変動金利型の3.90%~7.40%で最長35年の長期の返済期間です。

資金の使途は自由ですので、起業資金、開業資金、運転資金、納税資金などさまざまに活用できます。

新生インベストメント&ファイナンス

新生インベストメント&ファイナンスは、2017年10月、新生銀行グループの3社が合併してスタートした貸金業者です。

合併前から不動産担保ローンの業歴が長く、融資実績も豊富で、不動産金融に精通した知識と経験が豊富な専門スタッフが多数在籍しています。

専門スタッフによる実地調査と評価により、申し込みから融資まで最短1週間程度のスピード審査が魅力です。

新生インベストメント&ファイナンスの不動産担保ローンの融資額は300万円から最高10億円までとなっています(注:1物件あたり3億円が上限)。

審査は、設立年数、所得金額、決算内容のみならず、事業意欲や事業計画、将来性なども含めて総合的に行われるため、創業間もないスタートアップ企業でも高額融資が受けられる可能性があります。

返済期間は最長35年まで設定可能です。返済を長期間に設定することで、毎月の返済金額が圧縮できるのがメリットでしょう。

また、事業性資金なら利用目的に制限はありません。運転資金でも将来のための設備投資でも、また、急な資金繰りでも幅広く活用できます。

なお、グループ3社の統合記念として2017年12月20日までの申し込み分には、キャンペーン金利として変動金利の年2.70~4.80%が適用されます。通常金利は年2.80~6.80%です。

不動産担保融資よりもスピーディーに資金調達するなら、オリックスVIPローンカードビジネスビジネクストカードローンも検討してみましょう。

8.【事業資金不可】不動産担保ローンを扱う業者は?

楽天銀行

楽天銀行の不動産担保ローンは、実店舗のないネット銀行としての強みを活かしたメリットが魅力です。

最大融資額3000万円で、金利は固定金利型の年3.55%~9.45%と低いのが特徴です。

事業性資金に利用できないのはデメリットですが、カードローンなどで複数の借入がある際に、借入を一本化するのに役立つでしょう。

銀行の不動産担保ローンは、審査期間が長いというイメージがあります。実際、1カ月以上かかるところもあるほどです。

その点で楽天銀行では、対応の早い事前審査があるため、申し込みの翌営業日に回答を得てすぐさま本審査に移ります。

銀行系の不動産担保ローンとしてはスピード審査が魅力です。

資金の使途は不動産担保ローンだけあって自由であり、自動車、リフォーム、教育費、宝飾品の購入などあらゆる目的に利用できます。

また、担保とする不動産の名義は本人以外の親族名義でも可能です。両親や祖父母など三親等内の親族が保有する不動産を担保に融資が受けられます。

本人は連帯保証人になるのが原則ですが、不動産を持っていなくても融資が受けられるメリットは大きいでしょう。

なお、楽天銀行の不動産担保ローンは、満20歳以上70歳未満、完済時年齢満80歳未満であり、継続的に安定した収入があること、保証会社の株式会社セゾンファンデックスの保証を受けることなどが申し込みの条件です。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は、SBIホールディングスと三井住友信託銀行が共同出資してできたネット銀行です。

そんな住信SBIネット銀行の不動産担保ローンは、最大融資金額1億円で最長25年の融資期間でありながら、低い金利と第2順位以下の不動産でも担保として利用可能という特徴があります。

なお、下限金利が2.95%、上限金利が8.90%です。事業性のある資金には利用できませんが、プライベートな資金としてなら使用使途は自由です。

SBIホールディングスの不動産担保ローンのメリットを挙げるなら、銀行系のローンなので安心なところと、下限金利がかなり低く設定されていることでしょう。

ただし、上限金利は不動産担保ローンとしてもそこまで低くないので、担保とする不動産の価値が高く、希望借入額が上限の1億円に近いことがおすすめできる条件です。

デメリットは審査期間が長いことです。

申し込み後、仮審査を行い、その結果を受けて本審査へと進みますが、借入まで早くて3週間、遅いと1カ月以上かかるでしょう。

また、事務手数料として借入額の2.0%の事務手数料が発生し、本人名義の物件しか担保にできないということもデメリットに挙げられます。

以上のように、SBIホールディングスの不動産担保ローンは、本人名義の高価値の不動産を所有し、時間的に余裕のある人にこそメリットが感じられるローンです。

東京スター銀行

東京スター銀行の不動産担保ローンは、最大1億円、最長20年の融資が受けられるローンです。

無担保ローンでは高い年収や保証人を要求されますが、自宅など不動産があれば年収が低い人でも保証人なしで融資を受けられるというメリットがあります。

東京スター銀行の不動産担保ローンは、融資の限度額が最大1億円です。

誰もが限度額まで借りられるわけではありませんが、担保物件次第では年収の低い人でもかなりの金額の融資を受けることが可能でしょう。

無担保ローンではせいぜい1千万円程度が限界ですので、高額な不動産を相続したために相続税の支払いに困っている人には大いに役立ちます。

東京スター銀行の不動産担保ローンでは、事業性資金を除き、融資を受けたお金は何に使っても自由です。

無担保のカードローンなど複数から融資を受けている人には、借入をまとめるのにも便利です。

2017年12月1日現在、変動金利で年率0.90%~8.40%、固定金利で年率1.30%~8.95%という低金利ですから、借入を一本化して利息を減らし返済期間を長くすることが可能です。

なお、銀行系の金利が低く限度額が高いローンですので、審査はそれなりに厳しいようですが、年収が低くても担保物件の評価価値がしっかりしていれば難しくはありません。まずは、ネットの仮申し込みで判断してもらうとよいでしょう。

オリックス銀行

オリックスグループの信託銀行であるオリックス銀行が提供する不動産担保ローンは、高額な融資を低金利で受けられる個人向けローンです。

オリックス銀行の不動産担保ローンの特徴は、最高2億円という高額融資が最長35年の期間受けられるところです。

金利は変動金利と固定金利があり、固定金利は3年固定特約型で年3.300%、5年固定特約型で年3.500%、変動金利型は年3.675%という低金利です。

他社の不動産担保ローンと比較すると、最高1億円、最長20~25年でも有利な条件と言えるので、オリックス銀行の不動産担保ローンがいかに低金利で高額融資が受けられるローンかが分かるでしょう。

ただし、それだけに申し込み条件や利用条件は厳しめです。

申し込み条件は、30歳以上60歳未満の人で前年度の年収が500万円以上あり、同じ勤務先に3年以上の勤続があることとなっています。

また、融資を受けた資金は、不動産の購入・建築、相続税の支払い、不動産担保ローンの借り換え、自社株の購入資金にだけしか利用できないという条件があります。

他社の個人向け不動産担保ローンは事業性資金以外なら使途自由というものが多いですから、それと比べると使い勝手は限られますが、条件に合う人には検討する価値のあるローンだと言えそうです。

SBIエステートファイナンス

住信SBIネット銀行やSBI証券と同じくSBIホールディングスのグループ企業であるSBIエステートファイナンスは、不動産担保ローンに特化した専門会社です。

東証一部上場企業の子会社なので信頼性が高く、ノンバンクの不動産担保ローンとしては高額な融資が可能です。

融資額は300万円から最高5億円となっています。

ノンバンク系の不動産担保ローンとしては高額融資が可能なので、不動産投資や設備導入など幅広い用途に活用できます。

もちろん高額融資を受けるには担保となる不動産にそれ相応の価値がなくてはなりませんが、不動産担保ローン専門会社ならではの蓄積されたデータと綿密な調査によって、物件の隠された長所を引き出して最大限に評価してくれる傾向があります。

銀行の不動産担保ローンを断られた人でも、思わぬ高額融資が得られる可能性があるでしょう。

返済期間は、1~18カ月の短期資金用と、1~25年の長期資金用のローンによって分かれています。

銀行の短期資金用ローンは1年以内の返済期間というところが多いので、18カ月まで返済期間があるのはメリットです。

長期資金は25年までですので特別長いというわけではありませんが、運転資金や借入の一本化などに活用するには十分な長さと言えるでしょう。

9.不動産担保の競売はどのような流れで行われるか?

多額の融資を受けるときは、不動産を担保として提供するのが一般的です。

そして万が一お金が返せなくなったら、担保となっている不動産を売って、借りたお金の返済に充てなければいけません。

担保となった不動産を売る手続きは、なかなか煩雑です。

ここでは住宅ローンの滞納を例にあげて、不動産が競売される流れについて説明します。

まず住宅ローンの滞納が始まると、ローンを組んでいる金融機関から郵便や電話で支払いの催促が行われます。

それでもローンが支払われず、約3カ月の滞納が続くと、金融機関は支払遅延の事故が起こったとみなし、個人信用情報センターに事故情報を報告します。つまりブラックリストに載るのです。

そして住宅ローンの滞納によって期限の利益が喪失され、ローンによる支払いが不可能になります。

次に、金融機関が住宅ローンの契約時に指定した保証会社が、支払われなかった住宅ローンを肩代わりします。

これを代位弁済と呼びますが、この時点で債権者がローン会社から保証会社に移ります。

それ以降は保証会社が、代位弁済したお金を一括返済するよう債務者に請求することになるのです。

保証会社から一括返済を求められた債務者は、そのお金を一括返済するか、競売にかけられる前に任意売却で不動産を売って、そのお金で借金の返済ができなければ競売にかけられます。

競売にかけられると、裁判所から担保不動産の競売の開始が決定したことを知らせる通知が届きます。

この時点でローンの残額を一括返済できればまだ間に合いますが、それが無理なら、競売の手続きが進んでいきます。

競売開始の通知を受け取ってから2カ月くらいたつと、裁判所から執行官がやって来ます。

物件を調査するのが目的で、訪問調査によって競売3点セットと呼ばれる物件明細書・現況調査報告書・評価書が作成されます。

競売物件の入札を行う不動産投資家や不動産会社などは、この競売3点セットによって物件がどのようなものなのかを判断しなければいけません。

なぜなら入札者による建物の内部調査は許されておらず、実際に自分の目で確かめられるのは建物の外観や周辺環境だけなので、競売3点セットの情報に頼らざるを得ないのです。

この後に期間入札が行われますが、競売物件の購入を希望する人は、基準価格の20%を保証金として裁判所に収め、購入が決定したら残りの金額を支払います。

物件が落札できなかった場合は、保証金は全額返ってきます。

このほか入札書、住民票も裁判所に提出しなければいけません。

落札が完了したら、売却代金は債権者に配当されます。

競売の場合、市場価格よりかなり低い金額で叩き売られるので、残債が残ってしまう場合も多々あります。

競売開始決定書が届いたけど・・・・・

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10.競売より前に任意売却の検討を

任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債務者と債権者が話し合い、債務者の同意を得て、不動産を売却することです。

売却後に債務が残った場合は、債権者と返済計画を調整し、残債を分割で返済していくことができます。

月々の返済額は、無理なく返済できる範囲に設定してもらえます。

競売にかけられる前に任意売却をするメリットは、競売よりも高く売ることができる、競売のようにインターネットや新聞で広告されることがないため、返済ができなくなって家を売るという事実を世間に知られない、交渉次第で最高30万円の引越し費用を債権者から融通してもらうことができるという点です。

さらに、競売は裁判所による強制的な執行で、落札されてしまったら直ちに立ち退かなければなりませんが、任意売却なら売却する時期や価格等に債務者の希望が反映されます。

ですから、引っ越しの準備も余裕をもって進めることができます。また、投資家や親族に住宅を買取ってもらい家賃を支払うことにすれば、引っ越しせずにそのまま住むこともできます。(これをリースバックと言います。)

一方、任意売却の際に注意したいことは、住宅ローンを組んだ時に連帯保証人がいる場合は、連帯保証人からの同意がないと売却ができないという点です。

残債と市場価格の差が多き過ぎる場合、金融機関が任意売却に同意しないこともあります。

そのような場合は、全任協などの支援協会に相談することもできます。

11.買い替えローンも検討を

「担保割れ」という言葉を聞いたことありますでしょうか?

担保割れとはオーバーローンとも呼ばれるもので、住宅ローンの残債が不動産の担保評価額を上回っている状態のことです。

この状態で住宅を売却した場合には、残債の金額よりも安い価格で売ることになるので、ローンが残ってしまいます。

買い替えする場合には、通常、現在の住宅ローンを全額返済してから新たに住宅ローンを組みます。買い替えの際には、税金などの諸費用や仲介手数料などの経費もかかるので、担保割れした状態で買い替えをするのは非常に難しいです。

そこで、金融機関では、そのような消費者をターゲットにして「買い換えローン」という金融商品を販売しています。

「買い換えローン」は、現在の住宅ローンの残債を完済するのに必要な資金と、新たに購入する住宅のための資金を両方融資するというものです。

「買い替えローン」は、三井住友銀行やみずほ銀行などでも販売しています。

三井住友銀行の場合、申し込み条件の中に、前年度税込年収が200万円以上であること、現在の住宅ローンを組んでから2年以上経っていること、1年以内に返済の遅延がないことなどが含まれています。融資額は100万円以上1億円以内です。

みずほ銀行の「買い替えローン」の申し込み条件には、安定した収入がある、売却する自宅のローンに延滞等がないという点が含まれています。融資額は50万円以上1億円以内です。

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