不動産の購入は、最も大きな買い物の一つです。
ローンを組まず、自己資金だけで一括購入できる人はほんの一握りしかいません。
大半が住宅ローンなど、金融機関からの融資で資金調達を行います。
そこで気になるのが、金融機関の融資額です。
これを与信といいますが、借りる方は少しでも低い金利でたくさんのお金を借りたいと思い、貸す方は少しでも高い金利でお金を貸したいが、それ以上に貸したお金を約束通り返してくれるかどうかが心配だと考えています。
不動産購入の資金調達与信は、マイホーム購入の際の借入額によっても異なります。
会社員などの個人が住宅ローンを組む場合は、給料や勤務先の経営状況などさまざまな角度から審査されますが、与信額の相場は年収の約5倍縲鰀6倍、よくて7倍です。
つまり年収500万円の人が住宅ローンを組む場合は、約2,500万円縲鰀3,500万円の融資が期待できるのです。
会社から支払われる給料から住宅ローンが返済されるのですから、年収が大きな基準となります。
一方、不動産投資の場合は賃貸収入によって借り入れを返済しますから、年収ではなく、その物件がどのくらいの利益を出すかに重きをおいて与信額が判断されます。
このため交通の利便性の高い一等地の物件で、安定した収益が見込めれば、年収の何倍もの融資が受けられる場合があるのです。
少しでも多くの融資を受けるためには、高い利回りが見込める物件であることを銀行にアピールする必要があります。
賃貸経営には修繕料や税金など出費も多く、空き室がなかなか埋まらないというリスクを抱えなければいけません。
高い稼働率を維持できる優良物件を見つけるのは難しいのですが、物件価値の高さが与信枠を決めるといっても過言ではありませんから、できる限り理想に近い物件を探す努力が必要です。
さらに、会社の運営資金調達と同様に、事業計画書や収支計画書を作成し、それをもとに相手側と交渉しながら、収支のバランスのとれた不動産投資が可能であることを納得させる必要があります。
不動産投資用の融資では、個人が居住用の不動産を購入するわけではありませんから、住宅ローンとは別の融資になります。
不動産投資事業の有益性だけでなく、借り主が現在保有している資産や年収も審査に影響します。
また、与信で重視されるのが、これまでの借り入れ実績です。
その金融機関と長年の取引があり、返済が遅れたことがない、年々預金額が上がっているなど、取引先として優良であると判断されれば、より有利な条件で融資してもらえます。
